この傾向が、たとえば10年続いたら、そのマンションの将来は「管理不全」化がほぼ約束されてしまいます。そして、住民の多くは「ウチは、管理会社がしっかりしないから、仕方がないんだ」とあきらめて、あるいは「敢て次の役員に立って、管理会社を強引に替えてしまおう」という運動起こしたり…。

　でも、組合員の意識がはっきりしない管理組合の業務を、どんなに素晴らしい管理会社が引き受けたからと言って、ほぼ各組合員が求めている条件や価格を飲んでくれる保証はないというか、絶望的な期待になってしまいます。
　そして、多くの区分所有者の不満と絶望に繋がってしまい、管理組合内での変な勢力争いや、さらなる責任放棄に繋がったり、より深刻な事態に進んでしまうのです。
 
　このような状況に陥らないためには、各区分所有者の皆さんに管理組合の活動に積極的に加わってもらうしかないのです。私のようなマンション管理士としても、「良くなりたい」という意識と、ある程度の方向性を示していただけるマンションでないと、支援することは困難になるのです。
 
　では、マンションの中で何をすれば…。
　それは、「管理」の問題に取り組むことを「楽しい」こと（決して「楽（らく）」に、ではなく）にしていくことなのですが。
 
ここからは次回に…。

ただ、そのマンション内の一部の部屋では、サッシの状態がもっと深刻になっている場合もありますし、残念ながら、築50年前後になれば、かなりの部屋でサッシには不具合が出てきます。

　その時になって工事をすればいいって、ほぼ全部の部屋で具合が悪くなるまでは、それは70年～80年とかかってしまうでしょうし、いま70歳代の居住者が、「20年後にサッシを快適にしますから、毎月1万円づつ積立金を積みましょう」って言われても、当然に賛成なんかしてくれませんね。
 
　でも、こういう問題を「うちのマンションにはないこと」として、毎年の理事会が申し送っていく体質があるからこそ、そこには、「役員なんかやりたくない」「どこかいいところがあったら賃貸でもいいから引っ越そう」とか考える区分所有者が増え、そして、全てを管理会社のせいにして逃げようという雰囲気になるのです。
　こんなマンションに「長寿命化」と言っても、近い将来にそこに住む人がほとんどいなくなることくらい容易に考えられますよね。こういう問題について、これから何回か、書いていきたいと思います。

　答は簡単ですね、10年ほど先には、「痛みを伴う解消」を論じないといけなくなってしまいます。
　まあ、個々の区分所有者がどういう行動を取ろうとするか、まあ、沈みゆく豪華客船と同じです。もちろん救援はありません…。
その中で、生き残るにはどうすればいいのでしょうか？
　これは、30年前から日本の各地域の古い村落が経験してきたことを参考にするしかありません。郊外のマンションは、ただ、30年ほど遅れているだけです。そして、もっと悲惨なのかもしれませんが…。
　もちろん、これは、以前、かの松本先生のご主張の延長にしか過ぎないことですが…。　先日の、マンション学会（WEB大会）で、発表の機会をいただき、その記事を、新聞に取り上げていただきました。
　管理組合のリーダーたちの平均余命を超える、ずっと先の期間のマンション（団地）の在り方を、「合意」することは、実は、きちんとした「組織の利益」を考えられないと、本当に難しくなります。でも、残念ながら、将来、悲劇になっても、もう「決めた人」の責任を追求はできません…。
　多くの高経年団地にお住いの皆さんが、この罠に落ちないことをお祈りします。

マンション管理新聞2020-12.pdf《ボタンをクリックすると拡大表示されます。》

　確かに、「お金を借りてきて実施する」という選択肢はありますが、そのあとの修繕積立金の積立予定が、返済をまかなえるだけなければ、現実には工事の実施は不可能ですね。
　そして、これをいくつか繰り返したら、残念ながら「管理不全マンション」の仲間入りですね。
それも間違いなく、多くの高齢の区分所有者の皆さんが生きておられるうちに…。最悪は、危険建物として行政の行政代執行による撤去。区分所有者の方々は結果路頭に迷われることにも…。
 
　さて、これを避けるためには、
マンションで、自分たちがちゃんと話し合って、責任を持って「管理」を行わないといけません。「楽（らく）」ではなく「楽しく」。
そして、20年後30年後でも、少なくとも「流通ができる」マンションとして維持しないといけないのです。
そうすれば、処分もできますし、採算を見込んで、既に自分の家を持たれているお子さんでも、引き継いでくれるでしょう。
 
　では「そのためには何が必要か」と言えば、
「合意」とは言いますが、現実には「将来の財源」の確保以外にはないでしょう。
資金のメドが立てば、「健全な維持を行うための改修工事」への合意は容易にできますが、もし不足額が大きければ…「幻」ですね…。ここでどのような考え方が必要になるのかは、次回の記事で書きたいと思います。

滋賀県の９戸のマンションでした。
１９７２年築（築４５年超）、鉄骨造り、３階建
十分な手入れがされず、住む人もおらず、危険建物として指定され、行政からの撤去勧告を受けていたとか…。
老朽化空きマンション解体、滋賀　行政代執行が終了
 
お分かりかとは思いますが、解体勧告を受けたからと言って、簡単にはいきません。
区分所有建物ですから、「解体」（＝解消）は全員の合意が必要で、その費用は、露出のアスベストがあって…、ということもあり、当初から１戸あたりの費用負担の見込みは １０００万円以上…。
もちろん、売却広告を出してもこの物件は誰も買ってはくれませんね。

そうです。結果として、この行政の代執行に至る以外の方法はなかったようです。多分、この区分所有者だった人たちには、「最悪」の結果だったのですが…
（もちろん、全国でもこのような前例はなく、このマンションの所有者の皆さんにもイメージは湧かなかったのでしょう）。
でも、戸建てだから大丈夫、というわけでもありませんし、今のマンションも「売り抜ければ」と、安易に考えてもいけません。
現在、「住宅」は余っていますし…。
今後の少子化傾向も収まる見込みもありませんし…。

この記事によると、結果として掛かった費用は１１，８００万円、１戸あたりでは、１，３００万円以上。
解体費だけでですが、多分、地価もそこまで行かないでしょう。これが、自治体から各戸の所有者だった人に請求されるそうです。

もし、皆さんがこの物件の所有者だったら…（もちろん、この年数ですから、自身で買われたのではなかったかもしれませんが…）どの様に対応されるでしょうか、一度考えてみてください。
（もちろん、結果でなく、１０年前に…、ということも含めて…）

とりあえず、今日はこのあたりで…

その一方で、近隣での感染者発生の情報は秘匿されつつ、もし感染者があれば、消毒等はその建物の管理者で判断して行ってください。でした…。
 
そうです。必要な「会議」は開催し、感染者の発生状況等は行政と折衝して何とか得て、管理組合で必要な対応をすることが求められていたのです。
 
そして、今一番の課題は、日常の活動の「再開」です。

現実に、新たな感染者は発生し、一方で、テレワークも限界、多くの業種で収入も低下して苦しんでおられます。「密」のみが感染の原因でもなく、思ってもみなかった（経路不明の）感染も怒っています…。

まあ、昔からの感染症と同じことです。まずは、会議、会合、これは、積極的にWEBを活用して、もちろんできない人には配慮して（「出られない人がいるから議決は無効」とか言ってられないです）自分のマンションの「合意」のスタイルを作らないといけません…。


コロナ禍の中での生活を続ければ当然生活が破綻します。
収入の問題だけではありません。新たな生活様式と言っても、それは「自己責任で」です。
必要なことは、マンションの中で、地域の中でのコミュニケーションの手段の確保です。
ネットで飛び交う「一番…」をまねるだけではいけません。
それは、物事を一面からしか見ていないからで…そこから結果としてフェイクが生まれてくるのです…。
 
よく考え、手段を選びながら近隣との適切な距離を持ちつつ心地よい関係を続けること、まあ、一人だけで考えず、相談できるところもちゃんと持っておくことですね…

残念ですが、人は一人で生きられるものではないですから…。

理事会など、本当に審議、意見交換が必要な会議は1～2回は流してもいいのかもしれませんが、いくら会場が取れない、出席したがらない人が多いとか言って、ずっと流して、業務を管理会社や、理事長の専決で続けていてはいけません。
 
決議は？
全員のものが揃うのであれば、書面決議もできますが、これは「決議」であっても「審議」ではありません。
 
ここでは、テレビ会議（WEB会議）が一番手ごろなのでしょう。LINE、ZOOM、SKYPE、…有料のものならもっと機能や効率の良いシステムもあります。これらの会議システムは、ホスト（議長役が多い）はそれなりに大変ですが、参加するだけの側なら簡単です。
スマホ一つでもいいですから。
 
ても、ここでも、自分では参加したことがないから、とか言って抵抗感から実施に反対したり、実際に操作ができず入れなかったりで、結構うまくいかなかったりするようです。
 
このテレビ会議ですが、別に必ず一人が1台の端末を持つ必要はありませんし、操作が全くできない人が加われないというものではありません。そこは工夫次第で、会議室に数人いて、プロジェクターで映像を写しながら（ここでは端末は2台以上と考えてください）一つで、ミュートにして全体を映し、もう一つの端末は回して、発言用にするとか、そして、会場に出られない人は、それぞれが端末をもって参加（もちろん、どこかに2～3人集まって1台でも…）とか、とりあえず、みなさんの声が同時に参加者全員に届き、できれば顔（存在）が見えていればいいのですから。
そして、これは、地震などの災害の際にも（通信機能さえ確保できれば）相当に有効なものです。マンションだと物理的に数日帰ってこられないという人がいても、少なくとも合意形成を止めずに進められるわけですから。
 
そして、重要なことは、
「災害になったら使うんだ」といって途中一切忘れてしまうと必要な時にトラブルになりますので、年に数度はテストというか、オンライン飲み会でもいいので、適宜つないでみておくことです。
もちろん全メンバーでの必要はありませんが、全メンバーが自由にテストをして、いつでも参加できるようにしておけばいいのです。もちろん、画像だけではなく、年数度でも実際に顔を合わしておくことでよりスムーズに動けます。まずは、マンションで、団体で、心がけてみてください。
 
ということで、このテーマ、あと1回位でしょうか…。

これは、日ごろから、近所の人、同じマンションの人、もちろん全員とでなくてはいいのですが、ちゃんとしたつながりを持っていたら…。

そして、メールでもスマホでも、意見交換ができていたら…。　すぐにでも、顔は合わさなくても、情報を交換し、やるべきことを決めることはできます。
 日頃から、周りの日を信じられなくて、あるいは「めんどくさい」と感じて、この関係を作ってなかった人だったら…。　当然に、正しい情報も、必要なサポートも、手に入りません。
確かに、こういう時に、この人たちは、突然に、管理会社や、組合の役員や、あるいは行政にクレームだけ言ってきます。
でも、残念ながら一切応えてあげることははできません。
そして、そのまま時間がたてば…　マンションも、地域コミュニティも、必ず壊れてしまいます。
 
昨年来の水害の報道などでの映像を思い出してください。
あの時に、家の屋根に一人取り残されて…　でも、今感染症問題では、　あの時のヘリのようなものはありません。
正しい情報がなければ、何年も人との接触を断ち、耐えていかないといけなくなるかも知れません。
将来、生きていればテレビの取材があるかもしれませんけれど…。

そして、まずは、日ごろからマンションでも地域でも、近くに住む人たちの何人かと、そして、その役員の方の1人以上と何らかの交流を作っておかないといけません。
もちろん、顔を合わせて、面白くない会議をやることとは違います。LINEの友達でもいいです。
でもお互いが見え、その接点や話している内容が広く一般に公開されてない状況でないといけないのです。

そう、メンバー間で正しい情報が保てる関係…　これが、必須です。親密さと信頼感ですね。
ちゃんとありますか？
そして、それがいくつかつながることで、その地域のほぼ全員をカバーする。地域の役員さんの腕しかありません。
マンションの管理会社ができるものではありません。
もちろん国会議員だって…。
この環境があることで、WEB会議の合意形成も、自宅回りの清掃も、必要なことは手分けをして、最小の負荷で環境を維持して、決めなければいけないことも満足かどうかは別としてとりあえずはまとめておくことができるのです。

書面での意見交換は、正しく決めることはできません。
掲示は？　
当然に一方通行です。
その中で、WEB会議については、今は、正式な会議として常識的に認められています。ただ、物理的に参加できない人が居なければなのですが…。
この具体的な手法などを、次回に…。

その前に開催予定だった理事会、役員会、場合によっては総会、人が集まることはできないから中止、できるようになったら…で済むのでしょうか。でも、多くはそうされていますよね。


もちろん、ここでは、一般に理事長さん（管理者）が一身に責任を負い、指揮をして、ちゃんとみなさんの協力のもとで消毒から始まって、各種作業の手配、その他すべてをやらなくてはなりません。コロナ禍が収まったら、じゃないですよね。

でも、日頃からの準備と打ち合わせがなければ…ですよね。でも、理事長さん一人にできることではありません…。


備えておくには、いろいろな会の理事会、役員会は、常に実質的に開催できることが必要ですね。もちろん、一堂に集まる必要はありません。


まあウェブ会議が開ければいいのですが、まあ、理事長さんが適宜、関係のみなさんの意見を、電話、メール等でも（後始末が必要なこともありますが）いいですからまとめて、常に合意と役割分担ができるようにしておかない限り。


そして、広報担当の情報の管理（伏せるのではなく、必要なところへの情報開示）を行えない限り、安心も安全もありませんよね。


今までの「防災」では、感染病を想定されていた管理組合、自治会等の組織はなかったはずです。


問題の状態になったときには、もちろん、迅速、適切な作業が必要です。
（そして、自治体も、管理会社も、教えてはくれません。もちろん、普通の窓口では知らないのですから…）


幸運にも、今回感染者がなかったマンションでは、これを、再発時の訓練だと思って、対応してください。まあ、あとは、日ごろから行政にいろいろな接点を持っておくか、専門家等にいつでも聞ける窓口を持っているか、この点が重要になりますので。


今日は、この辺りで…

まず、感染者の情報です。
勤務先（大手であれば）とか、クラスターの原因の店名などは公表されるようですが、原則住所は公表されていません。普段通っていたクリニックでも、その先生は知っているのでしょうが、公表されていませんよね。
外国からの帰国の状況も含め、管理組合（管理会社）もつかめてはいませんよね。これで、その後、「マンションのエレベーターが原因らしいクラスターが発生」とかがニュースで流れると…
もちろん、マンション名は公表されないでしょうが、保健所とかが調べに来られるでしょうから、その時には、後の祭りでわかるでしょう。実際の感染が始まって、１～２週間後のことになりますが…。管理組合が「知らなかった」ですみますか？数十人単位の感染者になっても？


まず、マンションの居住者についての感染者情報や、外国からの帰国の状況などは、管理組合として把握しておく必要はありますね。日ごろから、アンケート等行っているマンションなら、今回、外国から帰られた方、とか、体調の問題を抱えている方とか、匿名（棟やフロアくらいは表示してもらう）で調べることもできますよね。
それから、地域の民生委員の方とかには、当然に感染者情報はつたわっていますし、その関係ができている場合には、把握もできるでしょう。
それから、ですが、管理組合として、ちゃんと情報収集と管理ができるようにしておかないといけません。理事長さんひとりでできることではないのです。そして、マンションごとに個別の対策を決めなければならないのですが、「会議室使用禁止」「理事会開催中止」で、いったい何ができますか？？


ということで、この場合は、ネットの会議システム等で、一つの部屋に人が実際に集まらなくても会議が成立するルール作り、そして、組合内のセンシティブ情報の管理ルール等、決めておかないといけませんが、こと、災害とかこのような感染症の際でないと具体的に動く方法、内容を決めないと、事前に想定してもできないことしか決められなくて当然なのです。
そして、事後になって、一部のクレーマー組合員から突き上げられて、大騒ぎになり、あるいは訴訟問題となって組合側が負けてしまうこともあるのです。まあ、具体的には個別のセンシティブな問題ですが。
そしてこの、いわば管理組合としての「責任逃れ」が、震災等の大災害があった場合「復旧のための給付金がもらえない」とか「復旧工事に着手すらできない」という問題になってくるのです。クレームを言う人は「後のこと」ですから何でも言えますが、結果住民全体の足を引っ張ってもなんの責任もありません。

それを、避けるためには、管理組合の日ごろからの緊張感と、住民間の意思疎通を円滑に行える体制づくりが必要なのです。その上での、管理組合（今回の場合は町内会・自治会等も）なのですが…
続きは次に…。

総会は？
４～6月に開催されるところが多数ですが、本当に開催できるのでしょうか？
もしできなかった場合、どう対応すればいいのか？
これらのことは、「黙っていても管理会社がやってくれるから…」「ちゃんと行政からの指示や連絡があるから」期待してはいけません。あとで「理事長さん、どうしましょう？」って聞かれるだけになりますから。
もちろん「管理組合」だけではありません。防災組織や町会・自治会だって事の重大性は別として、同じ問題を抱えています。
 
これらを、すべて「安心」にできるには、実は、この機会に、よく話し合って、マンションの中で話し合ってマンション内での方向性をちゃんとまとめ、広報しておかなければいけません。
（もちろん、正式な理事会開催でなくてもいいかもしれません。その時のために「管理者」の制度が決められているのですから。そして、そこはそのマンション内の文化なのですから）


例えば、マンション内で感染者が出たらしい、とのうわさが出たら、エレベーターは感染リスクが高いと言われていますが…例えばタワマンで、「エレベーター使用禁止」なんてできますか？低層階の人は、「すぐに実行するように」と当然言いますよね！
まずは、管理組合の中で、会議が開ける（準、でもいいです）ことの体制作りです。（今の時代、法令できちんと決められている場合を除き、別に、全員が一つの部屋に入らないと「出席」に扱えない、なんてことはありません）会議は、複数の会場で同時開催も可能ですし、ネットを活用したものも可能です。「誰かできない人がいたら」まず誰かが言います。そして、多くがあきらめて、すべてを停滞させてしまいます。

実は、仙台で、熊本で、震災復旧に関しても多くのマンションで問題になりました。あまり大きく取り上げられてはいませんが…。

このコロナ禍も近いものがあります。せっかくの機会です。まずは、マンションで役員を中心に話し合い、正しい情報を共有できるように、「話し合いを行う」場所（ルール）を作りましょう。


どんなことを決めるのか、何をすべきなのか…
これは、その次に、しかし至急に決めることになるのですが、次回に…。

ここでの課題です。
「自分の住んでいるマンションに感染者、疑義者はいない」という情報の裏付けをどうやってつかむのでしょうか。実は、日頃の余程住民間の交流が進んでいるマンションでない限りその情報は入りませんよね。
一応は、今発表される感染者はまだ人口比極めて小さいです。多分公表された感染者はいないと判断してもいいでしょう。


でも、これは実は1～2週間前の数字だということも重要です。
最近ヨーロッパやアメリカから帰ってきた人が何人かおられる所は、当然に普通ですよね。
こういうことの情報入手も含め、どのように対応を考えられますか？
そうなんです。ここでは、特に多くの人が集まって住んでおられ、隣との住戸の距離も近いマンションでは、やはり、「管理組合」の力に頼るしかないですね。
もちろん、この部分を町内会などに任せている、というかお願いしているところでは、そちらで動かれてもいのですが。でも、現実は難しそうですね。そうなんです。今は「災害」の真っただ中なのです。そして、風水害や震災のように、その被害というか「結果」がすぐに把握できない（目に見えにくい）特殊な「災害」なのです。
そしてもし不幸なことになれば、「全員2週間の隔離」とか、最悪「マンション内でクラスター感染」という事態も可能性はゼロではないのです。
ちゃんと前記の注意事項を守っていてもです。

一言で言えば、
「人が集まるところに出るな」
「そういう会議を含むイベントは中止しよう」と言っても
マンションでは
「ちゃんとそこに住んでいる人たちで、
『正しい情報』の共有をして、そしてまさかの時の対応方法を話し合っておく」ことが必要なのです。そして機会は今しかありません。
「理事会」や「総会」などを「とにかく中止しよう」って叫んでいるだけではいけないということなのです。
その対応については、次回に…。

もちろん、築50年ほどの各団地マンションは、現在はまだ「健全」に管理されています。よく言われる配管設備の改修工事もきちんと進んでいるようです。でも、これだけではマンションの将来が、当然安心できるものではありません。
これらの団地マンションでは、現在の組合役員の皆さんは、多くが昭和の時代から、「永住できる（住みごこちのいい）マンション」を目指して、長年（もちろん連続ではないことが多いですが）役員を努められ、その団地の隅々まで把握されている方々です。

その皆さんが把握されている現況は…
「マンションの区分所有者の皆さんの高齢化」「特に若い世代からの役員のなりて不足」「マンション管理に興味を持つ人たちの減少（総会で特別決議事項が可決できない」そして、何より、「頼りになる参考事例が把握できていない」ということです。経験豊かですから、この点は正確に理解されています。

ただ、ここの問題に対する「適切な回答」というか、模範的な対策が成功している事例はほとんどありません。
従って、過去に「団地の優等生」と言われるぐらいに、環境整備を実現された皆様には、特に自信があるがゆえに、昔の、「とにかくやってみよう」という姿勢が取れないのです。「失敗すること」が怖くなっているのです。そして、30年前と違って、今から30年後の生活を、70歳を超える方が多数を占める理事会では、具体的にイメージすることも難しいのです。
それでも、将来の答えは必要です。

「建替え」か「きちんと改修、アップデートしての長寿命化」か、あるいは、悲しけれども「負担を伴う解消か」…。
残念ながら、改修費を押さえて（現状維持以下、劣化、陳腐化を認めながら）それでも、あと30年、50年存続することは、ほぼできません。
建物は持っても、住む人がいなくなるのです。

これが現実なのかなと感じました。
もちろん、対応方法はあると思います。
「初心に帰ること」なのですが、この続きは、また書こうと思います。

まだ「管理不全」に陥っていない（と思える）から安心、何も対策を考えなくてもいい…、そして、そう後任の役員に受け継いでいけばいい。と考えたら、現実にはかなりな確率で、遠くない将来ほぼ確実に「管理不全」になるのでしょうが、
来年も、いや10年後も、「自分のマンションは自分たちで」ちゃんと考えて、健全に運営していこうと、多数の住民（区分所有者）が考えるようになりさえすれば、
きっと、10年後も20年後も「すばらしいマンション」であり続けることができると思います。（その年の役員の方だけのことではありません）

そうです。
人間の健康管理と同じように、日頃の意識と努力しかないのですが、これを「負担」ではなく「自然に」できるようにすることが、「管理不全に関係のない」「住みよい」マンションを作ることにつながるのです。

このために必要なことは、区分所有者の皆さんが、日頃から、ごく自然に、マンションの将来について語り合える場を備えることです。他に必要なことはないかもしれません。「安心」なマンションは、管理会社や管理員の方が作ってくれるものではありません（もちろん影響力はありますが）。
区分所有者の皆さんが自分たちで考えることが大切なことなのです。

皆さんも、明日から良い年でありますように…、そして長く続かれますように…。

ですので「共有建物と敷地の管理」という活動（管理組合の目的）は、マンションの区分所有者にとって、他人の財産の面倒な管理作業を引き受けているという事ではなく、自分の大切な財産（区分所有不動産）の価格の大きな部分を保つ（というか形成する）活動をしているという意識を強くしないといけません。そして、この「管理」を他の区分所有者を含め他人に任してしまう（いろいろな作業を依頼するということではなく「意思決定」を、です）ということは、「財産を持つ人」は決してやってはいけないことです。もちろん、この立場をしっかりと理解して、他人に「委任」するのは自由ですが、これは「他人事」ではないということです。


もちろん、立場を変えて、管理組合の役員を引き受けている人たちにとっては、マンション管理のすべての決定権を委任されているのではなく、各区分所有者の各人の意思決定（基本は多数ですが）に従って、様々な管理についての「決定」を行わないといけないのです。そして、この組合員の意向は、時とともに大きく変化もしています。昔のように、「不動産は何もしなくても価値がある」という状況ではなくなっています。安易に10年以上前の規約に準拠しようとしたり、設備や環境の現状維持だけを考えていたら「負の価値」にもなる可能性があります。
 
こういった認識を、区分所有者のほぼ全員が持ち、その意向に従って管理組合の役員がしっかりと管理すれば、多分「管理不全マンション」と呼ばれることはないでしょう。管理組合の役員はスーパーマンではありません、神様でもありません。別に普通の人です。特に特別な「資格」ではありません。何もしなくて組合員の多数が納得できる「提案」も「決定」もできるわけがありません。もちろん管理会社に丸ごと頼めばいい訳でもありません。
 
そうです、組合員全員が自分のできる範囲で「管理」に積極的に参加して（いまはネット参加も当然「あり」です）、意見交換し、必要なことを行っていく。目先の利益追求（高齢の区分所有者が「あと5年暮らせれば、あとは知らない」などと堂々と主張することも含め）や、自分だけの抜け駆けは許されない。この意識さえ保てれば、おそらく模範的な「適正管理のマンション」を実現できるでしょう。必要な情報開示と、他のマンションとの意見交換も自然にできるようになります。なぜって？「自信を持って誇れるマンション」だからです。当然ですが、役員の人材も現れてくるでしょう、そんなに負担を感じないで務まるはずですから。それでも、自信がなければ、外部の専門家に意思決定の支援に加わってもらうのも一案になりますが…
ということで、少し長くなりましたが、今日は…

でも、これが、この売買のどちらの層にも、「マンション所有」を「レンタルの延長」として、積極的に管理に参加せずとも、「上手に渡って（買い替えて）行けば理想的な生活ができる」というような「誤解」を育ててしまうのです。
 
たとえば、この「修繕積立金の水準」にしても、ちゃんと、「毎月の積立金額」「マンションの棟全体の積立金残高」「最近の大規模工事の実績」と、その関連、そして、そのマンションの建物設備の維持にかかるポリシーを示して、売買ができるようになれば（価格にも反映できれば）、当然に管理状況が重要な事、そして、区分所有者の管理への参加意識の重要性が、マンションに住む（あるいは買おうとする）世代の人たちに浸透し、それが、その後の安定した管理ができるマンションにつながる、と考えるのですが…。
 
先日公表された、住宅・土地統計調査（平成30年）では、全国の空家率は13.6％（7軒に1軒）そして、空家とカウントされる条件はかなり絞られていて。田舎の戸建てに限らず、大都市近郊や都心部にもそれほど大きな差はなく分布しているようです。もちろん、賃貸、高経年の比率が高いようですが…。

結果として、「長くは持ちたくない」マンションには、多くの空家が生まれてしまいます。設備的に、生活水準についてのアップデートができていなければ当然ですが…。
そうです、現実にマンションの適切な管理の大敵は「空家」です。それも所有者との連絡が取りづらい…。これを少しでも避けられるようなプランなどを、これから、書いていきたいと思います。

今回は、「浸水」ですが、部屋の中に水が入ってきたという所はほぼなかったはずで、数時間後には水は引いて、建物の出入りはできるようになったところが多かったと思います。しかし、今回の問題は停電でした。もちろん途中の送電線が…

ということで、一体が停電し、長時間…　という所も多くありました。
イメージでは、マンションには非常電源設備もあるので、まあ、電灯は点き、エレベーターも基数はともかく、それほど困らない…そして信じておられた方が多いと思います。ただ、今回話題になったのは、憧れのタワーマンションです。
付近が浸水し、マンションの中にも水が入ってきました。そして、地下にあった電気設備も水に沈み、そう壊れてしまいます。

高層マンションでは、高層階に水を揚げるためにも「電気」は今や必須です。そして、命の綱のエレベーターが全く動かなく…。もちろん非常照明も時間が経てば…。
 
そうです、高層階で、水は出ない。外に出ようとしても30階以上を階段で…。
どうだったでしょうか。「階段」と言っても、目的は非常階段で普段は、1～2階の移動にしか使わない。そもそも他の階の人との付き合いはないから、使ったこともなかった、と
そのうち、携帯も使えなくなると…
 
たとえば、これが1週間続いたら…、まあ住まれている方は、何が必要なのかを、今回被害に遭われた方にはお分かりいただいたと思いますが、幸運にも被害に遭わなかった方（もちろん圧倒的に多数ですが）も、この機会に、一度考えていただければと思います。

そうです。敷地や共用部分（の一部）を「所有している意識」が低下しているのです。それに「シェア」という関係（というか権利と義務）がよくわかってない様なのです。
その結果は？


そうです。「管理不全マンション」の入り口に立ちつつあるということなのです。でも、まったく気がついていないのです。自分の単独の所有権が及んでいるところだけは考えるけれど、及ばないところは、全く考えられなくなっているのです。（どうやっても同じだから（変わらないから）費用が安いに越したことはない、と）
そうです。共用部は、管理費という利用料を払う「レンタル」の世界に入ってしまっているのです。なぜ？
もちろん不動産価格が昔ほど高騰しないのも理由ですが（でも、これは当面帰っては来ないでしょう）、共有部を（設備面だけでなく生活環境そのものも）共有（シェア）していることの「メリット」を感じていない、そして、それを維持、向上させようという意欲が湧いてこないということです。


では、何を言いたいのか、というと…
そうです。特に「高経年マンション」に住んでいる皆さんに、そして、これから「これから有利な条件の住宅を買いたい」に人たちに、「共用部を適切に管理していること」で得られるメリットをちゃんと感じてもらうことができたら、そして、その「メリット」をイメージできたら、「シェア」のいい点を実感してもらえれば…


きっと、多くのマンションオーナーに、積極的に「管理」にかかわる意識が芽生え、これから住宅を求める人にも「夢」を提供することになるのでは…
ということです。そう、この点で高経年マンションには「長年の実績」があるのです。新築マンションがここではかなうはずがないのです。
と、意識の話ばかりしましたが、次は、少し具体的に… 

物や空間を「シェア（共有）」すること、これはもちろん人類が集団で生活していくため大切な知恵なんですが、この「シェア」の意味をよく知らないと、せっかくのチャンスが消えてしまいます。基本は、全員が「持ち主」としての責任をもち、その管理（使用する順番や時間を決め、そのメンテナンスに責任を持つこと）をちゃんと行うことなんです。そのために「協議」が必要になるのです。この原則がわかり「管理」に適切な参加ができればいいのです。


けれども、現実には、多くの人は「この『管理』はめんどくさい。ほっておけば（言われる費用を払っておけば）誰かが管理してくれる」と考えてしまうのです。一方で「レンタルじゃあないんだから、もっとコストは安いはずだ」と言って管理経費を削ろうとして、あるいは不具合を放置してしまうのです。その結果、「シェア」って面倒なだけで…、となってしまうのです。


マンションも同じです。生活するのも、建物設備を維持することも、「シェア」の本質を区分所有者、居住者の皆さんがよく理解してないから、「荷物」と感じてしまうのです。「one is for all, all is for one」チームでのスポーツでは当たり前の言葉ですが、どうも、普段の生活では無視しがちですね。でも、なくては「勝利」はないですね。


「マンションは、チームプレーで生活するものだ」と自然に考えることができれば、きっと、経年や居住者の年齢に関係なく、「豊かなマンションライフ」を築けると思います。

不幸にして「管理不全マンション」と言われる状態になったら？


症状に対しての特効薬はない、というか、期待しても仕方がありません。
総会で「当マンションは管理不全じゃありません」って決議したら、収まるものでもないですよね。


そして、ここから立ち直るには…
おそらくマンションで自力では復活ができないでしょう。誰か、助けは必要です。でも、今は行政が支援してくれる枠組みもほぼできていません。（あったとしても、自分たちで協議し、申請して、そして承認されて…、ハードルはかなり高いですよ）、管理会社は？…。


現実には、多くが、その前に「もうこちらのマンションの管理は辞退させていただきます」となるようです。
「管理不全」から立ち直るには、非常に大きな負担と、精神的なエネルギーが必要になります。今までできなかった「将来への合意」を作らなければならないのですから…
一方で、組合員が「区分所有者の責任を逃れる」こと（≒専有部の売却をして越していく）
も容易ではありませんし、「解消」にしても、そのまえの維持管理の合意すら取れなかった管理組合には越えられないほどのハードルがあります。
そして、大きな負担を伴う負のスパイラルに陥ってしまうのです。
「じゃあ、マンションなんかに住まなければよい」というものでもありません。
現実に老朽化した戸建て住宅の維持管理（建替えも含めて）には膨大なコストがかかります。「賃貸住宅でいい」といっても、これは若いうちの収入がある時には安心ですが、高齢で子どももなく（疎遠も含め）単身とか、老々介護を抱えたりすれば…、いくら住宅が余っていても、遠くない将来に「路頭に迷うこと」になるかもしれません。
むしろ、ちゃんと管理されたマンションを持っていることが一番安心といってもいいでしょう。


それから、「『管理不全』になったら何とか立ち直ろう」よりは「日頃から努力して、『管理不全』にならないようにしよう」というほうが、何十倍も易しいことだということなんです。
まずは、マンションの管理に、多数の組合員が積極的に、前向きに関われるようにすること…
ここからなんですが…

もちろん、今から100年後かも、その先かもしれませんが、いつかは建替えることも必要でしょうし、「解消」という選択になるのかもしれませんが…。
最近、2度、3度、講演をしてきた概要ですが…。
でも、ちゃんとしたメンテナンスですが誰かが、しっかりしたプランを作って黙って待ってればいい。請求されたお金を払っていれば、住環境が維持できるわけではありません…

そう、、自分たちで、どういう「夢」を持つか、そして、区分所有者の皆さんでそれを、どう共有するかです。
「話し合う」しかありません。
そして、その結果（「合意」）があって初めて工事や管理の発注、それが、明日につながる唯一の道なのです。
それに、大事なのは「後継者」

考えれば、当然のことですね…。

「定期借地権マンションで、地主の方が絶対更地返却だ」と言われているならば、そうです、多分この「解体積立金」は必要でしょうが、所有権マンションであれば、そして組合員の皆さんの合意に基づいて、きっちりと管理し、補修（改良）を進めていけば、100年でも維持できるのに…

「修繕積立金を十分に持つ」なら納得できるでしょうが、所有権マンションで「『解体積立金』が必要です。月に2万円です」なんて言われたら、そんなマンションを持ちたいと思いますか？こんなの資産じゃないですよね！改修工事にも、そこから支出出来ないんですよ。
もちろん、この問題も、別に誰かマンションの所有に関係ない人や会社が決める事ではありません。当然のことなのですが、管理組合で自分たちの合意で決めるものなので、別に、こう決めるのは自由です。しかし、こう決めざるを得なくなるなら、それは「管理」の失敗なのです。

では、これは、リゾードの小型のマンションだけの問題でしょうか？
いえ、大都市近郊の高経年マンションでは、実は、もっと差し迫っている問題なのです。いわゆる「管理不全マンション」の問題です。住環境の整備、建物の維持管理は、総会決議があれば出来るものではありません。日頃の区分所有者の皆さんの将来に向けた展望の忌憚ない討議と、十分な計画、そして適時の改修工事が、ちゃんとつながらなければ、結果はその「管理不全マンション」になってしまうのです。改修工事の費用がないわけですから、当然、一時金持ち出しでの解消しか見えなくなってしまうのです。
リゾードで、そこを住居にしていた人も少なく、土地も安く、時間をかけてもよかったから、実はこういう結果で終えられた、というのも実態でしょう。郊外の大型マンションだと、敷地にまだ「価格」があるからこそ、そして、住み替えざるを得ない人は急ぐから、そして、持ち主の所在まで不明なケースも出ることから、そうです、当然土地売却は難航します（たぶんできないでしょう）。解体すら合意できないかもしれないのです（議決権の不足で）。そうです、これは、今の管理に不安のあるマンションにはとても身近な問題だったのです。当然、高経年でなくても…
「もう建替えはできない」、「修繕費は積み立てられない」、「管理費は（先を考えず）とりあえず安くしよう」という方向に向かっているマンションでは、不可逆的な課題になってしまうのです。

「管理組合」は、「民法」に従った、そして「区分所有法」で定義された団体です。法人化されていれば法人格も持ちます。当然「公的機関」ではありません。目的は、「区分所有建物と敷地を管理すること」ですが、「管理」する、ということはただ「税金だけ払っておけば…」ではなく、「不動産の所有権者」として責任を全うすることなのです。管理組合だから「共用部だけ」ではありません。「専有部が適切に、組合員間の利害も調整されて『管理』されなければいけない」のです。

そう、不動産を管理すること、これは、現金の利益ではありませんが、少なくともマンションでは全員の「居住環境の向上」という形の一種の利益を追求しないといけないのです。そして、一般の企業のように業績が悪くなれば数年で「撤退」とも行きません。
そう「マンションの管理組合」での役員（組合員全員かもしれません）の行動は、一般の企業経営と何ら変わらない（というか『継続性』を強く求められるだけもっと重いかもしれません）なのです。
 
民間団体ですから、自分達の財産は、ルールの則って「自分達で責任をもって守る」しかないのです。組合員一人一人が、社会的責任も負う「企業」の社長である位の意識を持たなければ、管理組合運営はできないのです。その意識のもとで組合員間で（特に理事などの役員に）権限を委任して、運営をする必要があるのです。
こう言われると、「あ～あ、マンションなんか持つんじゃなかった」と思われるかもしれません。でも、その意識が共有されていれば、実は、共同でマンションを管理するほうが、戸建て住宅の管理より恵まれているかもしれない、と思えるようになると思います。特に高経年化する程に…

とにかく高経年化したマンション、被災したマンションは、その区分所有者全員が力を合わせないと「再生」はかないません。無理な費用の圧縮は「望まぬ解消」への一本道になるのかもしれません。


特に高経年のマンションの皆さん、これから高経年化するマンション（新築だって…）頭に置かなければいけないことだと思います。
必ず「成果」の期待できる大会だと考えています。

実は、犯罪に巻き込まれる人、孤立して亡くなったりする人、（別に一人暮らしとは限りません、小さな子供のために、と思ってという家族の場合もあります。）、ほぼ、近所の人との付き合いのない人たちばかりです。そしてさらに不安になり、セキュリティの強化に費用をかけ、そして、ネットを経由した甘い誘いにかかってしまうのです。
安全に、そして快適に暮らすには、最低限、近所の人（複数、できれば５、６人以上くらいで）、フランクに話ができて、そして、メンバー以外にはあまり秘密を洩らさない（でも、必要な情報は伝達してくれる）人との適当なつながりを持てなければいけません。それで結果的に、安心感は持てないのです。


かつて、夢をもって団地に住んだ人たちは、入居当初から、意識して、そういうグループを作ろうとしました。そして、活気ある団地が生まれました。小さな子供が１人で公園に遊びに行っても、安心な街ができあがっていたのです。
しかし、今の若い世代には、そんな信頼感は育たず、高齢者は、自分の子供が巣立って時間がたつと、すっかり忘れてしまったようです。


すこし、話がそれているようですが、そうではありません。
長くなってきましたので、近く、続きを…

手段はいろいろありますが、
基本は、「区分所有者の、そして住民の皆さんの、忌憚のない意見が集まって、そして自由に論議ができ、そして反映される仕組みを作ること」です。
「マンション管理は『不動産の管理』だから、区分所有者だけで決めればいいんだ」とよく言われます。それに対しては「え！空き家を管理しているんですか？」と聞き返します。
「住宅の管理」なら、「住環境」「住み心地」そして「将来の安心感」ですよね。それがあって初めて不動産を持ち続ける気持ちになり、あるいは、新たな所有者になりたい人も生まれてきますよね。そして、はじめて、「管理」が上手く回ります。何よりも、そこに興味をもつことです。そして、将来への夢と展望を話し、他の所有者の方の意見も聞いていくことです。「めんどくさい」「むつかしい」は禁物です。

短絡的に、「所有している不動産の価格が上がればいい」と考えるだけでは、落とし穴に落ちてしまいます。とにかく不動産は「価格に関係なく（というより、むしろ安い方がいい）」、「とりあえず多く取引が発生してくれればいい」と思って、甘い誘惑をしている人たちが多くいますので。そして、その末路は…、いろいろ事件が起きていますよね…。
 
あとは、他のマンションとの交流（情報交換）や、専門家というか「いろんな分野で活動される方の意見の収集」ですよね。決してその方々の『指示』であってはダメで、それは指針であって、決めるのは自分達なのですから。
この自覚があればきっと未来は明るいと思います。
 
という方向性ですね… 

　「お金がない」から、よく、高経年で思い通りの修繕ができないマンションの役員の方が口にされます。そう、現実に「資金が無くて」大きな工事はできませんね。でも、そこには、過去、「資金をためなくては」という合意がなされなかっただけという事実があることを忘れてはいけません。
「昔の役員が無駄な支出をしたからだ」、「これからはもっと切り詰めよう」こういう結論になりがち。そして「しかたなかった…」と続いてしまいます。これが「管理不全」なのです。たとえ理事会とかが十分に機能していても…
 
　そう、これから「管理不全」マンションにならないためには、自分が住む、あるいは持っているでもかまいません、マンションを、いかに、長期的にみて「価値があるもの」にするための「話し合いの場」ができてそして、その時にやるべきことが一つ一つ積み上げられていけるよう努力することが必要です。それは修繕費の値上げかもしれません。
「誰かが決めてくれる」「お金はちゃんと払っている」から大丈夫ではありません。「自分のことは自分で決める」これが「財産を守る」ための基本的な姿勢です。間違っても「自分でやる」と言い張ることではありません。
 
　来月（２月）16日、習志野市で「合意形成」について話します…。

「前者になるマンションがどこか教えてほしい、そこを買うから」実は、多くの人は考えています。それが実体です、が、今まで書いた通り、そんなことは何も決まっていないのです。どのマンションも「前者になるチャンス」があり、そして「後者に落ち込むリスク」も持っているのです。
現実は、この方向を決めるのは、今そのマンションを持っている「あなた」だと言う事です。もちろん、一人でできる事ではありません、「合意」があって始めてできるのですが、「合意」のもとは「採決」ではなく「提案」から始まっていくのです。そして、「合意」を作るための世代を超えたコミュニケーションの基盤、そこでできた「議案」を総会で可決できて、そう、「実現」していくのです。「トライ」しないところに「実現はない」、何も提案も努力もしないマンションにバラ色の「夢」があるところはなく、団結して「夢」を追える環境が将来を作っていく、これが、特に高経年マンションを維持するための現実なのです。
 

近所の人たちと、住んでいるマンションの環境や将来性を少しでも話し合えて、そして広報や総会議案に目を通し、積極的な意識で総会に参加する、あるいはちゃんと議決権行使書（委任状ではありません）を提出すること、これから始めればいいことなのです、あるいはできる環境を作ることです。それが、サークルになり、研究会を作り、そして、その核となるメンバーが将来の役員候補になっていくのです。時間はかかります。
 
最低５年先を考えてください。それを、「抽選で、輪番で役員は出てくるから心配はいらない」とか言っているから次世代につなぐ管理の後継者が育たないのです。そして、「若い人は興味がない、好きなようにやらせればいい」と言って逃げて行こうとするから今の姿になってしまっているのです。
 
とはいっても、何もしなければ解決はできません。やることは、まず、マンションの中に、若い世代のファンを作り増やしていくことです。せっきょくてきなアプローチが必要です。紙の広報を配布しているだけではいけません。それから、そのマンションの大きな「夢」を作ることです。１０年先ではなく最低３０年先かそれ以上です。「目標」と書くと平然とマイナスにしてしまいますが、そうではなくできるだけポジティブな、ほんの少しかないそうな「夢でいいのです」ここから始めれば、少しずつ、賛同する若い居住者が増えてきます。そして、ネットなどで外に「ここはいいマンションです」と積極的に配信してくれます。これがスタートです。
この先、どうするかは次回にして、今日はこのあたりで…
 
で、もし、この初動ができなければ？マンションのスラム化のリスクが大きくなっていくだけです。

そうです。大事なことは、「できるだけ多くの、いわば失敗談を集め、そして、同じことはやらない、少なくとも自分のマンション（団地）に適合した方法（取り組み内容）に変えて挑戦してみる事」ですね。そう、失敗談を交換できる、相当深い交流ができるマンション（団地）がないと実現できません。
「情報を隠したらマンション価値が維持できる？」冷静に考えれば、本当にばかげた論理ですよね。マンションの価値（値段）が上がっていくのは、簡単に言えば、そのマンション（団地）の部屋を買いたい人が、売りたい人を上回っている時ですよね。そして、「買いたい」人は多くがマンション（団地）の外の人ですね。いいことも悪いことも含め、情報がないマンション（団地）を進んで買おうという殊勝な人たちが本当に居るのでしょうか。住宅が余っている現代、少なくとも「そこに住みたい人」は手を挙げませんね。

そうです「情報を発信できるマンション（団地）」しか、これからは価値を維持し、そして引き上げていけないはずです。そうです、それも、ネガティブ情報を上手に脚色でき、それをもメリットに変えられるような（もちろん自虐ネタにも見えますが）所でないといけません。高経年マンションには実は強い味方がいます（使い方ですが）。

そうです、そのマンション（団地）で育ち独立していく若い世代の住人達（元の住人を含む）です。彼らに、ちゃんとマンションの管理手法を伝授しておけば、本当にそのマンション（団地）の強力なセールスマンになってくれるのです。

現在の高齢の区分所有者が、そのバックのなるハード面を中心に精一杯維持とランクアップに努めていくことは欠かせないですが。それも「自分の生きている間」ではなく「30年後も時代の先を行く機能とデザインで」なのです。これがしっかり噛みあったマンション（団地）はきっとあと100年、200年と継続していけるでしょう。

今日はこの程度にして、続きは次回に書きます。

「建築・設備問題研修会」では、マンションが計画的に修繕工事、再生工事を行っていくうえでの、計画への折り込み方、必要となる工事（工法等）の選択、そしてその工事の準備（合意）のこと、これらについて調査事例を通じた詳しい解説（講師は山本育三先生、言わずと知れた、マンションのハードの問題に長くかかわられた、長年実務面での第一線に立たれている研究家、建築家です）
 
「コミ研勉強会」では、築30年未満のマンションの設備改修の課題について。素材の管材の進化の過渡期にあったマンションの留意事項と、工事を行う上での諸注意事項。（講師は町田信男先生、数少ない実務に詳しい設備建築士です）

マンションの長寿命化を成功させるには、鍵は給排水管を中心とした設備をどう適正に行っていくか、そしてそれは共用管だけではなく専有部内の配管（通常ここまでしか目がいかないですが）、そして、それにつながるキッチン、バス、トイレの設備を、どうきちんとリニューアルしていけるかにあります。共用管と一体の工事ができる専有管の改修は、管理組合の適正な計画的な取組が必要ですが、専有部の機器になると区分所有者の皆さんへの動機づけが必要になってきます。そして、十分すぎるほどの準備の時間も必要です。

「管理組合は専有部には触れられない」正しいようですが、実は、専有部に対しては「必要で区分所有者にとって有利になり得る情報をきっちりと提供すること」が重要になります。そして、選択をしてもらうことです。専有部でも劣化対応を行わなければ事故につながるものはできるだけ一体で、管理組合が主導して行われなければなりませんが、やはり各区分所有者の権利と利益、そして選択の自由は、他の区分所有者に損害を与えない限りにおいて尊重されなければなりません。
大変ですが、黙って先送りしていてすむことではありませんね。

マンション管理では、大事なのはいつでも相談に乗ってもらえる専門家（できれば外部がいいですね）がいる事です。でも、誰がいいのかわからない、こんな時には近くのマンション管理士に、というのも選択肢です。

ということで、千葉市でのセミナーのご案内です。

9月16日(日)　13：30～16：30　千葉市中央コミュニティセンターにて第21回建築・設備問題研修会（千葉市マンション管理組合協議会主催）

テーマ：マンション長寿命化のため、配管、配線類更新の考え方と管理組合の進め方
講　師：関東学院大学名誉教授　山本　育三先生
参加費（資料代）：300円　（非会員のみ）です。

参加しております日本マンション学会の研究委員会で日頃からお世話になっております。
山本育三先生の貴重なお話をうかがうことができると思います。（本研修会では企画、運営にかかわっております。よろしくお願いします）。